Hypotheek en rente uitgelegd voor wie wil kopen of oversluiten

Een stel in Utrecht legt twee hypotheekoffertes naast elkaar. Beide gaan over dezelfde woning en dezelfde lening van 300.000 euro, maar de ene offerte rekent met 3 procent en de andere met 4 procent. Het verschil in maandlast bedraagt ongeveer 167 euro, op een totaal van ruim 1.400 euro. Zo laat de combinatie van hypotheek en rente zich het best uitleggen, namelijk met een som die u zelf kunt narekenen.

Ik loop door hoe het tarief ontstaat, wat een rentevaste periode met uw risico doet en hoe de aflosvorm de maandlast verschuift. De tarieven in de voorbeelden zijn illustratief. Ze laten de werking zien. Wat u op dit moment betaalt, kan daarvan afwijken.

Waar het tarief voor hypotheek en rente uit bestaat

De rente die u betaalt is de optelsom van wat de geldverstrekker zelf kwijt is voor het geld en wat hij daar bovenop rekent. Het eerste deel volgt de kapitaalmarkt. Een bank die u een lening voor tien of twintig jaar geeft, moet dat geld voor een vergelijkbare periode inkopen, en wat dat kost verandert van dag tot dag. Daarom kan de rente in de loop van een week veranderen terwijl uw eigen situatie gelijk blijft.

Het tweede deel is de opslag van de verstrekker. Daarin zitten de uitvoeringskosten, een vergoeding voor het risico dat een lening niet wordt terugbetaald en de winstmarge. Hoe groter dat risico in de ogen van de bank, hoe hoger de opslag. Dat verklaart waarom twee kopers op dezelfde dag verschillende tarieven krijgen: de één brengt een flinke eigen inbreng mee en een lening met garantie, de ander leent nagenoeg de volledige woningwaarde.

Concurrentie speelt ook mee. Geldverstrekkers verschillen in hoe scherp ze op een bepaalde looptijd of risicoklasse willen zitten, en dat verandert met hun eigen doelen. In de praktijk blijkt dat vaak anders dan u op voorhand denkt. De bank met het laagste tarief voor 10 jaar is niet automatisch de goedkoopste voor 30 jaar. Vraag daarom altijd offertes voor de periode die u zelf wilt.

Rentevaste periode kiezen

Een rentevaste periode bepaalt hoe lang u zeker weet wat u betaalt, en hoeveel onzekerheid u daarna aanvaardt. Binnen die periode verandert uw tarief niet, wat er ook op de markt gebeurt. Na afloop stelt de geldverstrekker een nieuw tarief voor, op basis van de rente van dat moment en uw dan geldende situatie.

Het Utrechtse stel maakt het concreet. Stel dat zij 300.000 euro lenen tegen 4 procent op 30 jaar annuïtair, met een rentevaste periode van 10 jaar. Na die 10 jaar is de restschuld ongeveer 236.000 euro en resteren er nog 20 jaar. Wat de maandlast daarna wordt, hangt volledig af van de rente op dat moment.

Is die rente dan 3 procent, dan betalen zij ongeveer 1.309 euro per maand. Is die 5 procent, dan wordt het ongeveer 1.558 euro. Dat is een verschil van zo'n 250 euro per maand, over een lening die al een heel stuk kleiner is geworden. Een korte rentevaste periode geeft doorgaans een lager tarief en legt de onzekerheid dichter bij u neer. Een lange periode kost vooraf meer rente en geeft rust.

Het komt neer op één vraag. Kunt u een hogere maandlast na de rentevaste periode opvangen?

Een tweeverdienend stel met ruimte in het inkomen en een flinke restschuld die snel daalt, kan een kortere periode dragen. Een zzp'er met wisselende maanden en een volledig gefinancierde woning zit rustiger met een lange periode, ook al is het tarief hoger. De Nibud-website helpt om uw eigen marge te toetsen. Op nibud.nl vindt u hulpmiddelen om uw vaste lasten naast een mogelijk hogere hypotheekrente te leggen.

Annuïteiten en lineair en wat dat met rente doet

De aflosvorm bepaalt hoe de rente en de aflossing over de looptijd verdeeld worden, en dus hoeveel rente u in totaal betaalt. Bij een annuïteitenhypotheek is de bruto maandlast elke maand gelijk. Aan het begin bestaat die vooral uit rente, aan het einde vooral uit aflossing. Bij een lineaire hypotheek lost u elke maand hetzelfde bedrag af, zodat de rente en daarmee de maandlast geleidelijk daalt.

Rekenen we door met dezelfde 300.000 euro, 4 procent en 30 jaar. De annuïteit komt uit op ongeveer 1.432 euro per maand, de hele looptijd. Daarvan is in de eerste maand 1.000 euro rente en ongeveer 432 euro aflossing. De lineaire variant begint hoger, op ongeveer 1.833 euro (833 euro aflossing plus 1.000 euro rente), en daalt met ongeveer 2,78 euro per maand. Aan het einde bedraagt de lineaire maandlast iets meer dan 836 euro.

In totaal betaalt u bij de annuïteit ongeveer 215.600 euro rente, bij de lineaire hypotheek ongeveer 180.500 euro. Dat verschil van circa 35.000 euro komt doordat u bij lineair sneller aflost, waardoor er over een lagere schuld rente wordt berekend. De prijs is een zwaardere start. Voor een starter die de lage beginmaandlast nodig heeft om de lening te kunnen krijgen, is lineair vaak niet haalbaar. Voor wie later minder inkomen verwacht, bijvoorbeeld rond pensionering, werkt een dalende maandlast juist gunstig. Bekijk meer artikelen over Hypotheekrente.

Nog één punt over de aflosvorm. Voor hypotheekrenteaftrek moet de lening binnen maximaal 30 jaar volledig annuïtair of lineair worden afgelost. De actuele voorwaarden en het effect op uw belasting staan op belastingdienst.nl. Een aflossingsvrije lening valt buiten die regeling voor zover het om nieuwe leningen gaat, dus reken niet automatisch op aftrek als uw offerte een ander schema bevat.

Wat de rente doet met uw maandlast

Een procentpunt verschil in rente werkt door in een maandlast die u dertig jaar betaalt, en dat is meer dan het op papier lijkt. Hieronder ziet u hetzelfde bedrag van 300.000 euro, annuïtair, met alleen rente en looptijd als variabelen.

Het eerste wat opvalt is de regelmaat. Elke procent extra rente kost hier tussen de 167 en 178 euro per maand, en dat loopt op naarmate het tarief stijgt. Op jaarbasis gaat het om meer dan 2.000 euro, te betalen uit uw netto inkomen, al compenseert de hypotheekrenteaftrek een deel daarvan. Wat u terugkrijgt hangt af van uw inkomen, dus de netto maandlast verschilt van die in de tabel.

Het tweede is de looptijd. Verkort u de lening van 30 naar 20 jaar bij hetzelfde tarief van 4 procent, dan stijgt de maandlast met ongeveer 386 euro. De totale rente daalt dan van ongeveer 215.600 naar ongeveer 136.300 euro. Zo'n verkorting kost per maand veel, maar scheelt in totaal bijna 80.000 euro. Voor wie die ruimte heeft is dat een afweging waard. Voor wie net kan rondkomen is het een risico, want een hogere vaste last laat minder ruimte voor tegenvallers.

Het derde: rente, looptijd en rentevaste periode beïnvloeden elkaar. Een lage rente met een korte rentevaste periode geeft nu een lage maandlast, maar ook het risico op een sprong na tien jaar, zoals bij het Utrechtse stel. Een hogere rente met een lange periode kost nu meer en geeft zekerheid. Ik adviseer lezers meestal om de maandlast ook door te rekenen met een rente die twee procentpunten hoger ligt dan het huidige tarief. Houdt u het dan vol, dan zit u goed.

Rentekorting door NHG en een lagere loan-to-value

Een lager risico voor de bank levert u een lager tarief op, en dat risico meet de bank vooral aan twee zaken. De eerste is de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Met NHG staat een waarborgfonds onder bepaalde voorwaarden garant voor de restschuld als u uw lening niet meer kunt betalen. Banken rekenen daarom voor een lening met NHG doorgaans een lager tarief. Daar staan eenmalige kosten tegenover en een grens aan de hoogte van de woningwaarde, die jaarlijks wordt vastgesteld. Kijk voor de actuele grens op nhg.nl voordat u rekent.

De tweede is de loan-to-value, de verhouding tussen de lening en de waarde van de woning. Leent u 90 procent van de waarde, dan is het risico voor de bank groter dan wanneer u 60 procent leent. De meeste geldverstrekkers werken met staffels, waarbij het tarief daalt als de lening een lagere verhouding tot de woningwaarde heeft. Waar de schijven liggen en hoeveel korting erbij hoort verschilt per verstrekker, dus vraag dat per offerte na.

Dit speelt sterk bij mensen die al jaren aflossen of een woning hebben die in waarde is gestegen. Zij zitten na verloop van tijd in een lagere schijf, zonder dat daar iets voor is aangepast. Dat verandert niet vanzelf. Een geldverstrekker past het tarief doorgaans pas aan bij een nieuw rentemoment, of als u er zelf om vraagt. Wie een taxatie laat doen en kan aantonen dat de verhouding verbeterd is, heeft dus een argument voor een lager tarief.

Wanneer oversluiten of rente middelen loont

Oversluiten loont als de rente die u bespaart groter is dan wat het overstappen kost, en rente middelen als u de boeterente uit een lopend contract verspreid over de nieuwe looptijd kunt dragen. Beide vragen om een som.

Bij oversluiten stapt u over naar een nieuwe lening met een lager tarief, bij dezelfde of een andere geldverstrekker. Zit u nog in een rentevaste periode, dan betaalt u in veel gevallen een vergoeding voor de rente die de bank misloopt. Die staat in uw voorwaarden. Zet de besparing op uw maandlast naast de kosten. Bespaart u 100 euro per maand en kost de overstap 4.000 euro aan boete, advies en notaris, dan duurt het 40 maanden voor u quitte speelt. Verwacht u binnen die tijd te verhuizen, dan pakt de som anders uit.

Rente middelen houdt in dat u het huidige tarief en het nieuwe, lagere tarief middelt, en een eventuele boeterente over de nieuwe periode uitsmeert in plaats van die in één keer te betalen. Uw rente daalt minder dan bij een gewone aanpassing, maar u houdt geld over dat u anders kwijt zou zijn. Dat loont vooral als u nog maar een paar jaar vast zit en de rente sinds uw afsluitmoment fors lager is geworden.

Een derde route is boetevrij aflossen. Veel geldverstrekkers staan toe dat u jaarlijks een deel van de lening zonder vergoeding aflost, vaak een percentage van het oorspronkelijke bedrag. Het precieze percentage en de voorwaarden verschillen, dus lees uw hypotheekakte. Wie spaargeld heeft dat tegen een lage rente op een rekening staat, kan zo een lening met een hoger tarief verkleinen. Houd wel een buffer aan voor onvoorziene uitgaven. De AFM geeft op afm.nl uitleg over de informatie die u van uw geldverstrekker en adviseur mag verwachten bij zo'n keuze.

Pak een van de eerstvolgende avonden uw eigen hypotheekoverzicht erbij. Zoek drie dingen op. Het huidige tarief, de einddatum van de rentevaste periode en het bedrag dat u boetevrij mag aflossen. Reken dan uw maandlast door bij een rente die twee procentpunten hoger ligt. Houdt u dan nog lucht, dan kiest u met rust. Blijft het krap, dan weet u dat een langere rentevaste periode of een gesprek met uw adviseur voor het einde van de periode geen luxe is.

Veelgestelde vragen

Wat is een goede hypotheekrente?

Een goede rente is een tarief dat gunstig is vergeleken met wat andere geldverstrekkers u op dezelfde dag voor dezelfde looptijd, rentevaste periode en risicoklasse bieden. Een getal zonder die context zegt weinig, omdat de marktrente verandert en uw persoonlijke situatie meeweegt. Vraag daarom meerdere offertes met gelijke voorwaarden, en let ook op of NHG en uw loan-to-value in het tarief verwerkt zijn.

Welke rentevaste periode is het beste?

Welke periode het beste is, hangt af van wat u na afloop kunt dragen. Een kortere periode geeft doorgaans een lager tarief, maar laat u het risico lopen op een hogere maandlast na afloop. Een langere periode kost vooraf meer en geeft zekerheid. Reken uw maandlast door bij een rente die twee procentpunten hoger ligt, en kies de periode waarbij u dan nog comfortabel rondkomt.

Kan ik mijn rente tussentijds aanpassen?

Dat kan, maar binnen de rentevaste periode meestal alleen tegen een vergoeding of via rentemiddeling. Sommige geldverstrekkers staan het toe dat u een deel van de lening boetevrij aflost, en rond het einde van de periode kunt u vaak al ruim van tevoren een nieuw tarief vastleggen. Lees uw hypotheekvoorwaarden of vraag uw adviseur naar de kosten voordat u iets aanvraagt.